Türkiye’de konut kira fiyatları sorunu kamuoyunun gündeminde olmaya devam ediyor. 2018 yılında kurda yaşanan atakla birlikte hareketlenmeye başlayan kira fiyatları, 2020 yılında pandemi ile birlikte yükselmeye başladı. Rusya-Ukrayna savaşıyla birlikte talep baskısı ve yüksek enflasyon fiyatları kontrolden çıkardı. Son olarak deprem bölgesinden 1 milyon kişinin göç etmesiyle birlikte kira fiyatları yeniden yükselişe geçti.
70 TİL KİRA İSTİYORLAR
İstanbul’un lüks semtlerinde 4 yıl önce 5 bin civarında olan kira fiyatları 70 bin liraya yükseldi. Bağcılar ve Esenyurt’ta bile kiralar 10 bin liraya yükseldi. Analiz olarak ‘Değer haritası’ ya da sıkı denetim tavsiye edilirken, geçmişte benzer sorunlar yaşayan ülkelerin sonuç aldığı yerlerde daha radikal yaptırımlar gündeme geliyor.
– Bu ülkelerden biri olan Avusturya’da evleri değerlerine göre sınıflandırırken her kategori için bir tavan fiyat öngörüyor.
– İngiltere’de 1988 tarihli Konut Yasası sayesinde hem tahliye kuralları hem de kira artışları üzerinde devlet kontrolü sağlıyor.
Konut uzmanları, Türkiye’de uygulanabilecek bir model olarak Avusturya’yı önermektedir.
Yoğun talep nedeniyle konut fiyatlarında ve kiralarda yaşanan astronomik artış, ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getirdi. Ev sahipleri eski kiracılarını tahliye ederek evlerini daha yüksek bedellerle kiralamaya çalışıyor. Kiracılar da bütçelerine uygun kiralık daire bulmakta zorlanıyor.
Gayrimenkul değerleme şirketi Endeksa’nın raporuna göre Türkiye’de 2023 Ocak ayının prestijiyle konut kiraları bir önceki yıla göre yüzde 176,53 arttı. 2023 Ocak ayının prestijiyle Türkiye’de en çok konut fiyatı kazanan iller sırasıyla Antalya, Karabük, Denizli, Hakkari ve Trabzon oldu.
SHAKE İLE FIRSATLAR YENİDEN ORTAYA ÇIKIYOR
Deprem felaketiyle sarsılan Türkiye’de eşi benzeri olmayan bir dayanışma örneği yaşanırken, fırsatçılar yüzünü göstermeye devam ediyor.
SEKTÖR DEĞERLENDİRME ARIYOR
Afet bölgelerinden daha dindar bölgelere göçle birlikte yıllardır yükselen kira fiyatlarında zirve yaşanıyor.
“İSTANBUL’DA FİYATLAR DÜŞECEK”
Kira fiyatları yükselmeye devam edecek mi? Kiralama fiyatlarında herhangi bir düzenleme olacak mı? Tüm Girişimciler Emlak Danışmanları Derneği Başkanı Hakan Akdoğan, İstanbul’da kiralama fiyatlarında önemli bir hareketlilik beklediğini söyledi.
Akdoğan, İstanbul’da bazı yerlerde düşüş, bazı yerlerde ise artış olacağını söyledi. “Özellikle deprem bölgelerinde fay hattı üzerindeki ilçelerden insanlar evlerini satıp uzaklaşmak istiyor. Daha sağlam alanlarda veya yeni yapılarda fiyatların daha da artacağını düşünüyoruz. Deprem güçlü raporu alan ya da analizini tamamlayan binalarda fiyatlar daha da yükselecek. Kimse yüksek binalarda, depremden önce yapılmış binalarda yaşamak istemez. Müstakil yaşam sunan az katlı binalarda fiyat çok artacaktır. Kent merkezlerinde tahliyeler olabilir. Beşerler, Mecidiyeköy Şişli’den feragat edecek. Kentsel dönüşüm kısa sürede olmayacağı için insanlar şehir merkezlerinden deprem riskinin düşük olduğu bölgelere taşınacak. Özellikle kiralama tarafı çok hareketli olacak”dedi.
Kira fiyatlarındaki astronomik artışı durdurmak için ne yapılabilir?Dünyadaki sorunların ardından ülkelerin neler yaptığına baktığımızda, sorunu kira kontrolleri ile çözme yoluna gittikleri görülüyor.
Birçok gelişmiş ülkede kira kontrollerinin uygulandığının altını çizen şube temsilcileri, Türkiye’de devletin kira artışlarına son vermesi gerektiği görüşünde.
Geçen yıl enflasyondaki artışla birlikte hükümet harekete geçti ve kira artış hızı sınırlı kaldı. 8 Haziran 2022’de yürürlüğe giren düzenleme ile kira artışlarına yüzde 25 ile 1 Temmuz 2023’e kadar son verildi.
“BÖLGESEL KİRA DEĞERİ HARİTALARI OLUŞTURULMALIDIR”
İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de kira fiyatlarının artmasının bölgesel güncel kira fiyatlarının belirlenmesini ve pahalı haritaların oluşturulmasını gerektirdiğini söylüyor. Her zaman sen, “Serbest piyasa ekonomisine dayalı sağlıklı ve sürdürülebilir bir konut kiralama piyasası için öncelikle sağlıklı bir denetimin olması gerekiyor. Bu anlamda geçtiğimiz günlerde gündeme gelen kira sözleşmelerinin artık e-devlet üzerinden yapılması gündeme geldi; Bunun sistemin kayıt altına alınması açısından çok değerli olduğunu söyleyebilirim. Ayrıca değerleme firmaları tarafından hazırlanan raporlara göre bölgesel cari kira fiyatlarının gözlemlenmesi, fiyat haritalarının oluşturulması ve anlık olarak takip edilmesi kontrol açısından değerlidir. Öte yandan, arazi elde etme güçlüğünün aşılmasında öncelikli bir amaç daha olmalıdır.konuştu
“KİRA TESPİT RAPORU ARA ÇÖZÜM OLABİLİR”
TSKB Gayrimenkul Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, pandemi döneminde bazı ülkelerin enflasyondaki artışı ve artan konut talebini gördüklerini ve azami kira artışına sınırlamalar getirdiklerini söyledi. “Son bir yıllık süreçte kira ihtilaflarından daha sık talep edilen kira tespit raporu bu süreçte bir ara analiz olabilir. Değerleme dalı bu bahsin merkezinde yer alır. Vergilendirmede kayıt dışılığın önlenmesi ve çaba gösterilmesine yönelik eylem planında ayrıca kira sözleşmelerinin e-devlet ve gayrimenkul değerleme bilgi sistemine atıflar yer almaktadır. Değerleme kuruluşları olarak raporladığımız bilgiler bu sisteme entegre edildiğinde bölgesel kiralama piyasa değerleri oluşturulabilmektedir. Öte yandan konutu bir yatırım aracı olarak görmemek ve artan demografik taleple birlikte arzı artıran faktörlerin de kira rakamlarında etkili olduğunu unutmamak gerekiyor.söz konusu.
“KİRA SINIRLAMASI SINIFLANDIRILABİLİR”
Türkiye genelinde ilk sözleşmelerde kira sözleşmesinin feshine ilişkin bir karar bulunmadığını belirten Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Av. Ali Yüksel, “Ancak Borçlar Kanunu’na konutlarda kira artışını 1.7.2023 tarihine kadar yüzde 25 ile sınırlayan bir madde eklenerek ilk kirada rayiç değer getirmek mümkün. Buna göre mahalle, sokak ve binaların emlak vergisi ve değerli konut vergisinin belirlendiği kira sınırlaması sınıflandırması da yapılabilir. Burada sosyal konut, orta konut, lüks konut ve yazlık konutları ayrı bir sınıflandırmaya tabi tutmak düşünülebilir.sözlerini kullandı.
İSTANBUL’DA İKİ BÖLGEDE DEPREM AFETİ ÖNE ÇIKANLAR
İstanbul’da ikamet eden vatandaşlar, deprem riskinin az olduğu bölgelerdeki konutlara talep gösteriyor. Başakşehir, Arnavutköy gibi semtleri araştırırken 1999 öncesi yapılan evlere ilgi düştü. İstanbul’da yaşayan vatandaşlar deprem riskinin az olduğu bölgeleri aramaya başladı. Bazı ev sahipleri fay hattına yakın bölgedeki konutlarını satışa çıkardı. Kiracılar ise riskin az olduğu semtlerde konuta olan ilgiyi artırdı. Fay sınırından uzaklaşmak isteyen vatandaşlar, konut isteklerini Başakşehir, Arnavutköy gibi bölgelerde gösteriyor. 1999 depremi öncesi yapılan konutlara ilgi azalırken, yeni yapılan binalara ilgi arttı.
DÜNYADA UYGULANAN KİRA DENETİM YÖNTEMLERİ
Sınıflandırma sistemi, günümüzde kira kontrolü amacıyla kullanılan en yaygın prosedür olarak ön plana çıkmaktadır. Bu yöntemde benzer özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek en yüksek kira bedeli ve bu kira bedellerine uygulanacak artış oranları kanunla belirlenir. Bu konudaki ilk uygulamalarda kira bedeli belli bir yıla göre sabitlenirken, sonraki uygulamalarda belli bir artış oranı (enflasyon gibi) dikkate alınarak kira bedeli tespit edilmiştir. Bu sistemde taşınmazlara uygulanacak kira bedellerine son verilirken emsal niteliğindeki taşınmazların küme olarak değerlendirildiğini söyleyebiliriz.
DÜNYADA KİRA KONTROLÜ UYGULAYAN DEVLETLER
AVUSTURYA: 1981 yılında Avusturya’da çıkarılan kira kontrol yasası ile taşınmaz kira bedellerine son verildi. Bu yasa ile daireler A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve her sınıfın metrekare fiyatı (taşınmaz maliki ile kiracı arasında aksi kararlaştırılmadıkça) mutlak oranlarla kesinleşmiştir.
İNGİLTERE : İngiltere’de kira kontrolü Birinci Dünya Savaşı’ndan beri uygulanmaktadır. Birinci Dünya Savaşı’nda mevcut evlerin yıkılması sonucu kira bedellerindeki yüksek artışların önüne geçmek için kira fiyatlarına sınırlama getirildi. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlar kira fiyatlarındaki artışı sınırlandırmıştır. Halen yürürlükte olan 1988 tarihli Konut Yasası, hem tahliye nedenlerini hem de kira artışlarını sınırlandırmaktadır.
İTALYA: İtalya’da 1947’den beri kira kontrolü uygulanmaktadır. Bu bağlamda kamu otoriteleri, kiraları kontrol altına almak amacıyla sıklıkla kira mevzuatına müdahale etmektedir. Bu müdahaleler bazen kira bedellerinin dondurulması, bazen mevcut tüm kiraların vadesinin uzatılması, bazen de çıkarılan kanun hükmünde kararname ile kiraya konu taşınmazların tahliyesini öngören yargı kararının uygulanmasının durdurulması şeklinde gerçekleşebilmektedir. Hükümet tarafından.
HOLLANDA: İkinci Dünya Savaşı’ndan bu yana Hollanda’da kira kontrolü politikası ağızdan ağza bir sözdür. Bu kapsamda 1979 yılında çıkarılan Konut Kira Kanunu; kirası belli bir seviyenin altında olan konutlar için yılda sadece bir defa kira artırımı yapılabileceği ve bu artışın devletin belirlediği orandan fazla olamayacağı öngörülmüştür.
DANİMARKA : Danimarka’da kira kontrolleri İkinci Dünya Savaşı’ndan beri uygulanmaktadır. Danimarka’da her belediyenin, dairelerin özelliklerine göre uygulanacak maksimum kirayı belirleme misyonuyla bir kira kontrol ofisi vardır. Bu ofislerin belirlediği kira fiyatları genellikle gayrimenkulün piyasa değerini yansıtmamaktadır.
MALTA: Malta’da Konut Yasası, yetkililere kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişkilere müdahale etme hakkı verir. Konut Kanunu’nun 3. maddesi kapsamında yetkililer; Kamu yararının gerekli gördüğü hallerde, mesken sahiplerine kesin olarak ikamet imkanı sağlamak üzere emir verebilirler. Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımı, Sosyal Konut İdaresi Başkanlığınca verilecek talimatla taşınmaz sahibinden alınıp, belirli bir kira bedeli karşılığında kiracılara devredilebilecektir.
AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ: Amerika Birleşik Devletleri’nde de kira kontrolleri uygulanmaktadır (eyaletler arasında farklılıklar olsa da). Özellikle 1970’li yıllarda yüksek enflasyon nedeniyle başlayan kira kontrolleri, günümüzde bazı eyaletlerde kaldırılmış veya hafifletilmiş olsa da halen birçok eyalette uygulanmaktadır. Kiralamaya konu olan taşınmazlar için kira tavanı uygulanmaktadır. Emsal niteliğindeki konutlar için her yıl en geç 31 Ekim’e kadar temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak, Kiralama Konseyi tarafından yayınlanan “yıllık genel yönetmelik” ile belirlenir.
